[기본편] 기부채납이 뭐길래? 재건축 재개발에서 '용적률 인센티브'와 얽힌 숨은 구조

🧩요약

재건축 재개발 사업에서 자주 등장하는 기부채납과 용적률 인센티브. 왜 공공부지를 무상으로 제공해야 하고, 그 대가로 건축면적을 더 받는 걸까? 이 글은 기초 개념부터 제도적 배경, 법령과 사례를 정리한 재건축 초보자를 위한 해설서로 준비했습니다.

🏗️ 기부채납이란?

말 그대로 국가나 지방자치단체에 무상으로 재산을 기부하고 그 소유권을 넘기는 것입니다 [국유재산법] 제2조에 정의되어 있어요. 도시개발에서는 민간 사업자가 도로, 공원 같은 공공시설을 만들고 그 부지까지 내놓는 것이 여기 해당됩니다. 서울시 도시계획조례에서는 이런 기부를 하면 보상으로 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 설계되어 있어요.

💡 왜 기부채납을 시킬까?

서울시나 지자체 입장에서 기부채납은 이렇게 세 가지 목적을 갖고 운영합니다.

1. 개발부 영향 해소 (Development Impact) : 개발로 인해 늘어난 인구나 차량 흐름에 대비해 공공시설을 더 만들 필요가 있음

2. 개발 이익 환수 : 땅값 상승이나 용도 상향으로 인한 민간 이익을 사회에 일부 환수

3. 공공기여 확대 : 사업자가 만든 공공시설을 지자체가 받아 유지 운영하며 지역 사회와 공유

이 세 가지가 동시에 작용하면서 사업자와 지자체의 '협상'이 벌어지는 구조예요.

📐 용적률 인센티브란?

기부채납을 하면 '기준용적률 X (1 + 1.3 X 가중치 X 기부비율) 공식에 따라 건축 가능한 연면적을 더 얻게 됩니다.

예를 들어, 기준 용적률이 190%인데 기부비율이 15%라면?

용적률 인센티브 = 190% X (1 + 1.3 X 0.15) = 225.85%

즉, 건물을 더 높이, 더 넓게 지을 수 있는 권한을 얻게 되죠. 이것이 수익과 직결되기 때문에 사업자 입장에선 굉장히 민감한 요소입니다.

📊 기부채납 부담률은 얼마나?

서울시 기준으로 보면 이렇게 되어있어요.

종상향 단계	부담비율(순부담율 기준)
1단계 (예: 1종 → 2종)	15% 이상 (최소 10%)
2단계	20% 이상
3단계	25% 이상

이는 서울시 도시계획조례 및 지구단위계획 수립지침에 따라 달라질 수 있습니다.

📉문제는 뭘까요?

기부채납이 공정한가? 를 두고 항상 논쟁이 있어요.

부담비율은 같은데, 지가가 높은 곳은 더 많은 비용을 지불하게 됨

공공성 확보가 불명확한 시설에도 인센티브가 적용됨

사업자와 지자체 간의 협의 지연 → 사업성 악화

이에 따라 최근에는 기부채납을 현금화하거나 정량적으로 평가하려는 시도도 이어지고 있어요. 서울시 여러 사례를 통해 적정 기반시설 설치비용과 용적률 교환 효율성을 수치로 분석한 논문도 있고요.

📌마무리하며

재건축이나 재개발을 이해하려면 기부채납 개념부터 정리하는 게 좋아요. "내 땅 주고, 더 크게 짓는다?" 이 구조속엔 치열한 수익 계산과 공공성 논의가 얽혀 있어요. 기부채납과 전력계통영향평가에 대해서 심화 분석해 볼게요