단의 자유로운 일상

2025년 부동산 시장은 한마디로 실수요자와 공급 사이의 간극이 커지는 국면에 돌입했습니다. 특히 이재명 정부 출범 이후 첫 대출 규제 정책인 627 부동산 대책은 강력한 수요억제책으로 평가되며 시장에 강한 충격을 주고 있습니다. 이 글에서 대출 규제의 실효성과 그 이면에서 소외되는 2030 세대와 무주택 실수요자, 그리고 이를 뒷받침하지 못하는 공급 정책의 타이밍 불균형을 짚어보겠습니다.🔒 대출 규제로 막힌 2030세대의 내 집 마련6월 28일부터 수도권과 쥬제지역에서 주택담보대출 상한이 일괄 6억 원으로 제한되었습니다. 문제는 소득 수준이나 주택 가격과 무관하게 동일한 한도를 적용했다는 점입니다. 특히 생애최초, 신혼부부 대상 정책자금인 디딤돌, 버팀목 대출도 최대 1억 원 가까이 줄면서 무주택자 ..

2025.07.08 - [아파트] - [1편] 압구정2구역 재건축, 왜 ‘현대’만 남았나? 삼성물산 불참과 조합의 ‘철벽 입찰지침’ 전격 분석2025년 하반기, 서울 강남권 정비사업 수주 경쟁의 핵심 키워드는 단연 '이주비'이다. 특히 압구정 2 구역, 개포우성 7차, 성수전략정비구역 등 재건축 '대어'에서 조합원 이주비 제안이 수주 성공 여부를 가르는 절대적 요소로 부상했습니다.■ 건설사 이주비 경쟁, 왜 이렇게 치열했나?정부가 발표한 6.27 대출규제는 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 일괄 제한했습니다. 기존처럼 주택가격이나 소득에 따라 차등 적용하던 방식과 달리, 모두에게 동일한 한도를 적용함으로 써 실수요자와 투자자 모두에게 큰 영향을 주었습니다.문제는 조합원 이주비도 영향을 ..

📌 요약2025년 9월 시공사 선정을 앞둔 압구정 2 구역 재건축이 삼성물산의 입찰 포기로 현대건설 단독 입찰 구도로 전환되었습니다. 조합은 조합원 실익 중심의 까다로운 입찰 지침을 유지하겠다는 방침이며, 향후 재건축 시장의 '브랜드 헤리티지'와 수주 전략의 전환점을 보여주는 상징적 사례로 주목받고 있습니다.1. 압구정2구역, 재건축 '대어'의 위상압구정 2 구역은 총 27개 동 1,900여 세대로 구성된 대단지이며, 지상 최고 65층, 총 2,571세대의 초고층 아파트로 탈바꿈할 예정입니다. 한강변 조망권, 서울 중심 입지, 브랜드 프리미엄 등으로 시장에서 최고급 주거지로 평가됩니다. 현재 최고 실거리 개는 전용 183㎡ 기준 101억 원을 넘어서며, '100억 클럽' 아파트로 자리 잡았습니다.2. ..

🟢 제로에너지건축(ZEB) 5등급 의무화, 이미 시작됐다.2025년 6월부터 30세대 이상 민간 공동주택은 제로에너지건축물(ZEB) 5등급 설계를 의무적으로 반영해야합니다. 이는 단순한 '친환경설계'가 아닙니다.단열 성능 강화고효율 설비 도입신재생에너지(태양광 등) 설비 설치이 모든 것이 설계 단계부터 의무화됩니다. 정부는 이 정책이 장기적 에너지비용 절감과 온실가스 감축이라는 '두마리 토끼'를 잡는 수단이라고 설명합니다.🟠 정부가 말하는 기대효과 VS 건설업계 현실구분정부 입장건설사, 현장 반응세대당 추가비용약 130만원최소 293만원 이상정책 기대효과에너지 절감 + 탄소중립분양가 상승 + 사업성 악화입주자 영향관리비 절감초기분양가 부담 확대ZEB 도입의 핵심 취지는 좋지만, 실제 건설업계는 자재비..

📌 요약서울시가 추진하는 신속통합기획(이하 신통기획)은 정비계획 수립과 인허가 절차를 간소화해 정비사업 속도를 높이는 정책입니다. 하지만 최근 강남권과 한강변 재건축 단지를 중심으로 기부채납 요구, 군사시설 설치 요구, 한강변 개발 제한 등 리스크가 속출하면서 실효성에 대한 의문이 제기됩니다.🧩 신통기획, 원래는 '속도전'이었다서울시는 재개발, 재건축 사업을 장기화시키는 가장 큰 원인으로 '복잡한 인허가 절차'를 꼽았다. 이에 따라 신통기획은 도시계획, 정비계획, 교통, 건축, 경관심의 등을 통합 추진해 계획 수립부터 인허가까지 5년 이상 단축하는 것이 목표입니다.📍 대표사례로는 여의도 시범아파트, 압구정 3 구역, 성수전략정비구역⚠ 그런데, 기부채납이 문제다.문제는 이 신속 추진의 조건으로 과도한..

지난 6.27 부동산 대책 발표 이후, 수도권 부동산 시장은 다시 한번 혼란 속으로 빠졌습니다. 정부는 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하고, DSR 3단계 규제를 동시에 적용하며 단기적인 과열 수요를 억제하고자 했습니다. 문제는, 이 같은 강도 높은 규제가 2030 세대와 무주택 실수요자에게 직격탄으로 작용하고 있다는 점입니다.📌 대출 규제에 막힌 2030 세대의 '주거 사다리'2030 세대는 평균 소득 대비 주택 구입 여력이 낮은 집단입니다. 정부는 주택 투기 수요를 차단한다는 명분으로 대출 총액에 상한을 뒀지만, 실제론 생애최초, 신혼부부, 다자녀 무주택자까지 대출 제한에 걸려 내 집 마련의 기회를 잃고 있습니다.서울과 수도권 주요 입지는 이미 10억 이상 실거주 단지가 대다수인데, ..

2025년 6월 27일, 정부는 수도권 및 규제지역 주택담보대출(주담대) 한도를 일괄적으로 6억 원으로 제한하는 초강력 대출 규제를 시행했습니다. 소득, 주택 가격과 무관하게 대출 총액 자체를 제한하는 조치는 국내 부동산 정책 역사상 전례 없는 강수였습니다. 해당 규제로 인해 특히 2030 세대와 무주택 실수요자들이 가장 큰 타격을 받고 있습니다.🔹2030개발된 주거사당 단계2030 MZ세대는 평균 자산 수준이 낮고, 대부분 디딤돌대출이나 보금자리론, 신혼부부 버팀목 대출 등을 통해 집을 구입합니다. 그러나 이번 규제로 정책금융마저 최대 1억 원까지 한도가 축소되며 이들의 내 집마련 계획은 크게 흔들리게 됐습니다.특히 수도권 주요 지역의 아파트 평균 매매가는 9~12억원대에 형성되어 있어, 6억 원의 ..

2025년 6월 27일, 이재명 정부가 발표한 첫 부동산 대책이 공개되자마자 시장 전체가 술렁였습니다. 수도권과 규제지역에서의 주택담보대출(주담대)을 6억 원으로 일괄 제한하고, 2 주택자 이상은 주담대 전면 금지, 디딤돌·버팀목 대출한도 하향이라는 강력한 내용이 핵심입니다. 대출 총량을 조이는 이른바 '돈줄 차단 대책'이 갑작스럽게 시행되며 실수요자들마저 타격을 입는 상황입니다.❗️주요 내용 요약1. 수도권 및 규제지역 내 주담대 한도 6억원으로 고정2. 주담대로 주택 구매 시 6개월 내 전입신고 의무화3. 2주택 이상자는 주담대 원천 차단4. 디딤돌·버팀목 등 정책자금 대출 한도 축소5. DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 확대 적용💥실수요자 타격? "내 집 마련, 더 멀어졌다"당장 청년, 신혼부부..

서울 성북구 장위10구역 재개발 사업이 오랜 갈등 끝에 마침내 본격 추진 됩니다. 핵심 쟁점이던 사랑제일교회 부지를 제외하는 변경안이 최종 인가되면서, 장위뉴타운 내에서도 '숙원사업'으로 꼽히던 10구역이 본격적인 궤도에 오르게 됐습니다.💥 장위10구역, 15년 만에 사업 시동장위10구역은 2008년 정비구역으로 지정됐고, 2017년 관리처분인가를 받았지만 한 가지 걸림돌이 있었습니다. 바로 구역 끝자락에 위치한 사랑제일교회였습니다. 해당 교회는 조합의 수차례 이주 요청과 보상 협의를 거부하며 장기간 재개발 진행을 지연시켜 왔습니다.🔻 사랑제일교회, "보상금 563억 원 요구"사랑제일교회는 교인 감소, 재정 손실 110억 원. 신축비 3.3㎡당 1,000만 원 등을 이유로 무려 563억 원의 보상금을..

2025년 현재, 평촌신도시 일대는 수도권 대표 재거축 격전지로 떠오르고 있습니다. 평촌두산위브더프라임, 평촌자이퍼스니티는 입주를 앞두고 있으며, 다수 단지가 본격적으로 이주, 철거 단계에 진입했습니다. 평촌은 1기 신도시 중에서도 조용히 강한 '재건축 잠룡'으로 불리며, 실거주자와 투자자의 이목이 집중되고 있습니다.📌 1. 실거래 기반, 분양가와 수익률 비교'자이퍼스니티'의 분양가는 인근 시세를 기준으로 3.3㎡ 당 약 3,800만 원 전후로 추정됩니다. 일반 분양가 대비 수익률은 약 100~120%에 달할 전망입니다. 이는 2015년대 재건축 동의 당시 취득가가 3억대였던 점을 감안하면, 최대 2배 이상의 수익 실현 구간입니다. 특히 과천, 안양 전역에서 전셋값과 매매가가 동반 상승세를 보이는 지금..