[1편] 재건축 분담금은 어떻게 계산될까? 구조부터 공식까지 완벽 해석!

반응형

🧩 요약

재건축 아파트 사업에서 "조합원이 실제로 얼마를 내야 하는지"는 사업 전반을 결정짓는 핵심 포인트입니다. 이번 글에서는 재건축 분담금의 구성요소, 계산공식, 그리고 건축비, 용적률 인센티브, 기부채납 등이 어떻게 영향을 미치는지 체계적으로 정리해 볼게요.

🧾재건축 분담금이란?

조합원이 종전자산(기존 집 가치)보다 종후자산(재건축 후 아파트 가치)이 더 클 때, 그 차액 중 조합이 부담한 비용을 배분한 것이 바로 분담금입니다.

🧮 기본공식

조합원 분담금 = [(총 사업비 – 일반분양 수입) ÷ 전체 조합원수] ± 자산 가치 차이 조정

단순화하면?

조합원 분담금 = 1세대당 건축비용 + 공공기여(기부채납 등) + 세금·이자 – 일반분양 수익 보전분

🔍 주요 구성요소 설명

항목	내용
건축비	2025년 건물신축가격기준액 기준
기부채납	용적률 인센티브와 연결
용적률	증가 시 사업성 개선, 분담금 ↓
세금 / 이자	금융비용, 취득세 등
일반분양 수입	분양가 상한제 여부 따라 변화

📐 예시 계산

📌 가정 조건 (1000세대 단지, 조합원 700, 일반분양 300)

항목	값
총 사업비	4,000억원
일반분양 수입	1,500억원
조합원 수	700명

분담금 = (4000 – 1500) ÷ 700 = 약 3.57억 원

📌 여기에 기부채납 10%로 인해 건축비 상승분 5천만 원 추가되면?

→ 조합원당 분담금 약 4.07억 원

📌 용적률 인센티브로 일반분양 50세대 추가 가능해 수입 + 250억 발생 시?

→ 분담금 = (4000-1750) ÷ 700 = 약 3.21억 원

→ 인센티브가 곧 분담금 인하로 연결되는 구조임

⚖️ 재초환, 용적률, 기부채납은 어떻게 작용하나?

항목	영향 방식
재초환	수익이 일정 이상이면 조합원에게 환수금 발생 (최대 50%)
→ 조합 분담금이 아닌 '정부 환수' 구조이나 혼동 주의
기부채납	사업비 상승 → 조합원 부담 증가 가능
→ 단, 용적률 인센티브로 상쇄되면 분담금 ↓
용적률 인센티브	추가 일반분양 가능 → 수입 증가 → 분담금 경감

📌결론

재건축 분담금은 건축비 + 공공기여 - 일반분양 수익의 게임

기부채납과 용적률 인센티브는 서로를 상쇄하며 사업성 조정 역할

분담금을 낮추려면 일반분양 수익을 극대화하거나, 용적률 협상을 잘해야 함

📌다음 글 예고

→ 동일한 단지 안에서 '포지션에 따른 수익 구조'를 비교해볼게요!

2025.05.03 - [아파트] - [2편] 조합원 vs 일반분양, 누가 더 벌까? 재건축 수익률 구조 완전 비교