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🧩 요약
재건축 사업에서 "단지 규모가 클수록 무조건 유리하다"는 이야기를 들어보셨나요?
1000세대 vs 2000세대 단지의 사업 구조와 수익성 차이를 비교해 보며, 실제로 규모가 커질수록 분담금은 줄고 수익은 늘어나는지 시뮬레이션으로 확인해 보겠습니다.
🧮 가정 조건
| 항목 | 1000세대 단지 | 2000세대 단지 |
| 조합원 비율 | 70% (700세대) | 70% (1400세대) |
| 일반분양 비율 | 30% (300세대) | 30% (600세대) |
| 평균 건축비 | 3.6억 / 세대 | 3.4억 / 세대 (규모의 경제) |
| 총 사업비 | 약 3600억 | 약 6800억 |
| 일반분양가 | 11억 | 10.8억 (공급물량 증가 반영) |
| 시세 | 13억 동일 (입지 가정 일치) | |
💰분담금 시뮬레이션 비교
📍1000세대 단지
일반분양 수익 = 300세대 x 11억 = 3300억
총 사업비 = 3600억
조합 부담분 = 300억
조합원 1인당 분담금 = 300억 + 700세대 = 약 0.43억
📍2000세대 단지
일반분양 수익 = 600세대 x 10.8억 = 6480억
총 사업비 = 6800억
조합 부담분 = 320억
조합원 1인당 분담금 = 320억 + 1400세대 = 약 0.23억
📊그래프로 보는 차이점
| 비교항목 | 1000세대 | 2000세대 |
| 조합원 1인당 분담금 | 4300만원 | 2300만원 |
| 총 사업비 | 3600억 | 6800억 |
| 일반분양 수익 | 3300억 | 6480억 |
| 세대당 건축비 | 3.6억 | 3.4억 |
➤ 규모가 2배로 커졌는데, 조합원 분담금은 거의 절반 수준으로 낮아졌습니다.
→ 이것이 바로 '규모의 경제' 효과!
⚙️왜 단지가 커질수록 유리할까?
| 요인 | 설명 |
| 건축비 절감 | 대단지일수록 자재,설계,시공 효율이 높아 단가 하락 |
| 일반분양 수익 ▲ | 용적률 인센티브 적용 시 분양세대 증가 효과 큼 |
| 기반시설 분산 | 공공기여(기부채납 등) 단지 단위로 분산되므로 1세대당 부담 ▼ |
| 고급화, 시세 프리미엄 | 커뮤니티, 조경 등 대단지 특화 설계로 시세 유지력 ▲ |
⚠️주의할 점은?
관리비 : 대단지는 운영비도 크고, 커뮤니티 시설 유지비 부담 가능성 있음
교통 및 기반시설 포화 : 지역 내 인프라가 감당 못 하면 오히려 불편 초래
기부채납 규모도 커짐 : 전체 사업비가 커지면 공공기여 절대액도 증가
👉 기부채납에 대해 알고 싶다면?
2025.05.02 - [아파트] - [기본 편] 기부채납이 뭐길래? 재건축 재개발에서 '용적률 인센티브'와 얽힌 숨은 구조
📌결론
| 판단 포인트 | 요약 |
| 분담금 구조 | 대단지일수록 일반분양 수익이 많아 분담금 줄어듦 |
| 사업성 측면 | 규모가 클수록 건축비 효율 및 분양 수익 개선 |
| 투자 판단 | 대단지일수록 수익성, 안정성 모두 우위에 있음 (입지 동일 조건 시) |
📚시리즈 돌아보기
2025.05.02 - [아파트] - [1편] 재건축 분담금은 어떻게 계산될까? 구조부터 공식까지 완벽 해석!
2025.05.03 - [아파트] - [2편] 조합원 vs 일반분양, 누가 더 벌까? 재건축 수익률 구조 완전 비교
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