[2편] 조합원 vs 일반분양, 누가 더 벌까? 재건축 수익률 구조 완전 비교

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🧩 요약

재건축 투자에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나는

"조합원으로 들어가는 게 나을까, 일반분양을 노려야 할까?"입니다.

이번 글에서는 조합원과 일반분양 수익률 구조의 차이, 진입비용, 분담금, 입주 후 가치 상승률 등을 실사례 기반으로 비교해 봅니다.

🔍 기본 구조 정리

항목	조합원	일반분양
진입 시점	초기 or 관리처분 전 매입	분양공고 후 청약
필요 자금	매입가 + 분담금	계약금 + 중도금 + 잔금
리스크	분담금 변동, 사업 지연	분양가 상한제, 당첨 불확실
기대 수익	낮은 취득가 + 입주 후 시세차익	분양가 대비 시세차익
의무 거주	투기과열지구 : 2~3년 보유 / 거주 의무	동일 적

💰예시 시뮬레이션 (가상 단지 기준)

가정 조건 (1000세대 규모 단지)

조합원 분담금 : 3.5억

일반분양가 : 11억 (전용 84㎡)

입주 후 시세 : 13억

✅조합원 투자

항목	금액
관리처분 전 매입가	5억 (기존 낡은 아파트 매입가)
분담금	3.5억
총 투자액	8.5억
입주 후 시세	13억
수익	4.5억

→ 수익률 약 53%

✅일반분양자 투자

항목	금액
분양가	11억
계약금+중도금 등	11억 (전체 납부 시점까지)
입주 후 시세	13억
수익	2억

⚖️요약 비교 : 조합원이 유리한가?

항목	조합원	일반분양	차이점
진입비용	낮음	높음	초기자본 크기에서 조합원 유리
수익률	높음	중간	일반적으로 조합원 수익률 우위
유동성	낮음 (장기 투자)	중간	조합원은 사업 지연 리스크 포함
리스크	분담금 변동, 조합 갈등	당첨 불확실성, 분양가 제약	다른 리스크 구조를 가짐

📌실제 시장에서 고려할 점

✅조합원은 장기전 + 리스크 감수가 기본

→ 분담금 증액, PF 이자, 총회 분쟁 등 변수 존재

✅일반분양은 짧은 투자 + 즉시 수익화 가능

→ 당첨만 된다면 안정적 수익률 확보 가능

✅실거주 목적일 경우 : 조합원은 초기에 부담이 적어

→ 실거주 + 장기 보유 전략에는 조합원 유리!

🧾결론

수익률만 보면 조합원 참여가 유리해 보이지만

그만큼 정보력과 리스크 감수 능력이 필요합니다.

일반분양은 당첨만 된다면 리스크가 적고 안정적입니다.

결국, "투자금 + 시간 + 리스크" 3요소를 어떻게 조합하느냐가 핵심!

📌 다음 글 예고

→ 규모가 커지면 건축비 / 기부채납 / 일반분양 수익이 어떻게 달라지는지 시뮬레이션 분석해 봐요!