단의 자유로운 일상

2025년 서울 재건축 시장은 치솟는 공사비와 분양가 속에서도 "수익성 유지"라는 어려운 과제에 직면하고 있습니다. 실제로 최근 대규모 정비사업 현장에서는 평균 15~45%의 공사비 증액 합의가 이어지고 있고, 분양가도 3.3㎡당 4500만 원을 돌파하며 역대 최고 수준에 근접하고 있습니다. 그렇다면 지금 이 시점에서 서울 주요 재건축 단지들의 수익성은 어떻게 변화하고 있을까요?🔹주요 단지 공사비 증액 사례 : 인상률 최대 45.2%2025년 상반기 기준, 서울 수도권 주요 재건축 현장들은 기존 도급 계약을 대거 변경하며 공사비 증액에 합의했습니다. 대표 사례는 다음과 같습니다.✨ 흑석9구역 (현대건설) : 최초 4490억 > 6519억, 무려 45.2% 인상✨ 대조1구역 (현대건설) : 5800억 >..

📌 요약서울시가 추진하는 신속통합기획(이하 신통기획)은 정비계획 수립과 인허가 절차를 간소화해 정비사업 속도를 높이는 정책입니다. 하지만 최근 강남권과 한강변 재건축 단지를 중심으로 기부채납 요구, 군사시설 설치 요구, 한강변 개발 제한 등 리스크가 속출하면서 실효성에 대한 의문이 제기됩니다.🧩 신통기획, 원래는 '속도전'이었다서울시는 재개발, 재건축 사업을 장기화시키는 가장 큰 원인으로 '복잡한 인허가 절차'를 꼽았다. 이에 따라 신통기획은 도시계획, 정비계획, 교통, 건축, 경관심의 등을 통합 추진해 계획 수립부터 인허가까지 5년 이상 단축하는 것이 목표입니다.📍 대표사례로는 여의도 시범아파트, 압구정 3 구역, 성수전략정비구역⚠ 그런데, 기부채납이 문제다.문제는 이 신속 추진의 조건으로 과도한..

🧩 요약재건축 투자에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나는"조합원으로 들어가는 게 나을까, 일반분양을 노려야 할까?"입니다.이번 글에서는 조합원과 일반분양 수익률 구조의 차이, 진입비용, 분담금, 입주 후 가치 상승률 등을 실사례 기반으로 비교해 봅니다.🔍 기본 구조 정리항목조합원일반분양진입 시점초기 or 관리처분 전 매입분양공고 후 청약필요 자금매입가 + 분담금계약금 + 중도금 + 잔금리스크분담금 변동, 사업 지연분양가 상한제, 당첨 불확실기대 수익낮은 취득가 + 입주 후 시세차익분양가 대비 시세차익의무 거주투기과열지구 : 2~3년 보유 / 거주 의무동일 적💰예시 시뮬레이션 (가상 단지 기준)가정 조건 (1000세대 규모 단지)조합원 분담금 : 3.5억일반분양가 : 11억 (전용 84㎡)입주 후 시..