[4편] 서울 재건축 단지별 수익성 변화 분석 : 공사비 상승에도 수익률 유지 가능한가?

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2025년 서울 재건축 시장은 치솟는 공사비와 분양가 속에서도 "수익성 유지"라는 어려운 과제에 직면하고 있습니다. 실제로 최근 대규모 정비사업 현장에서는 평균 15~45%의 공사비 증액 합의가 이어지고 있고, 분양가도 3.3㎡당 4500만 원을 돌파하며 역대 최고 수준에 근접하고 있습니다. 그렇다면 지금 이 시점에서 서울 주요 재건축 단지들의 수익성은 어떻게 변화하고 있을까요?

🔹주요 단지 공사비 증액 사례 : 인상률 최대 45.2%

2025년 상반기 기준, 서울 수도권 주요 재건축 현장들은 기존 도급 계약을 대거 변경하며 공사비 증액에 합의했습니다. 대표 사례는 다음과 같습니다.

✨ 흑석9구역 (현대건설) : 최초 4490억 > 6519억, 무려 45.2% 인상

✨ 대조1구역 (현대건설) : 5800억 > 8366억, 44.2%

✨ 철산주공8,9단지 (GS건설) : 8776억 >  1조 2979억, 17.3% 인상

이는 대부분 자재값 상승, 시공 난이도 증가, 환율 영향, 기부채납 항목 증가 등이 복합적으로 작용한 결과입니다. 특히 서울 강남권 초고층 설계를 추진하는 압구정, 반포, 성수 일대에서는 이러한 인상이 더 일반화되는 추세입니다.

🔹서울 아파트 분양가 vs 건축비 비교 : 마진은 얼마나 남을까?

서울의 2025년 5월 기준 평균 분양가는 3.3㎡당 4,568만 원. 반면 서울 전체 평균 건축비는 842만 원으로 집계됩니다. 이 격차만 보면 상당한 수익이 예상될 수 있지만, 단지별 건축비 차이를 보면 이야기가 달라집니다.

단지	분양가 (3.3㎡ 기준)	건축비	수익율 구조
방배동 효성빌라	1,550만원	1,550만원	고급 자재 적용, 수익성 낮음
신반포2차 (서초)	1,300만원	1,300만원	시공 고도화로 원가 증가
남양2구역 (용산)	1,048만원	1,048만원	삼성물산 제안가 반영
리모델링 평균 (서울)	890만원	890만원	고급화 흐름 확대 시 마진 축소
서울 전체 평균 (2024)	842만원	842만원)	단순 평균 대비 고급 단지 격차 큼

하지만 위 표만 보고 단순 수익률을 예측하기는 어렵습니다. 용적률, 사업기간, 대출이자, 기부채납, 부대비용 등 모든 변수를 포함하면 수익률은 현저히 낮아질 수 있습니다. 실제로 일부 단지에서는 인상된 공사비에도 불구하고 조합원 분담금 인상 없이 사업성을 유지하기 어려운 상황에 처해있습니다.

🔹세대수, 규모별로 보는 수익성 시뮬레이션

2025년 건물신축가격기준액에 따르면, 대단지일수록 세대당 건축비는 줄어드는 경향이 있습니다. 예를들어,

1,000세대 : 세대당 건축비 약 2억 4,150만 원

2,000세대 : 세대당 건축비 약 2억 2,050만 원

3,000세대 : 세대당 건축비 약 2억 1,000만 원

이는 '규모의 경제; 효과로 고정비용 (설계비, 감리비 등)이 분산되고 자재 구매 단가가 낮아지는 효과입니다. 하지만, 세대수 확대는 입지에 따라 불가능한 경우가 많고, 정비계획 및 교통영향평가 등 제약도 큽니다.

🔹서울 재건축, 여전히 수익형 투자처인가?

✔ 건축비와 분양가 모두 상승하고 있음에도 불구하고

✔ 용적률, 입지, 시공사 역량, 부대비용 변수에 따라 수익성은 단지별로 큰 차이 발생

✔ 대단지, 고급화 재건축일수록 고정비 분산과 브랜드 효과로 수익률 유지 가능

👉 정비사업은 단순 수익계산이 아닌 복합적 구조 이해가 필요하며, 입체적 사업성 검토가 필수입니다.

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