신속통합기획(신통기획), 재건축에 득일까? 실일까?

반응형

📌 요약

서울시가 추진하는 신속통합기획(이하 신통기획)은 정비계획 수립과 인허가 절차를 간소화해 정비사업 속도를 높이는 정책입니다. 하지만 최근 강남권과 한강변 재건축 단지를 중심으로 기부채납 요구, 군사시설 설치 요구, 한강변 개발 제한 등 리스크가 속출하면서 실효성에 대한 의문이 제기됩니다.

🧩 신통기획, 원래는 '속도전'이었다

서울시는 재개발, 재건축 사업을 장기화시키는 가장 큰 원인으로 '복잡한 인허가 절차'를 꼽았다. 이에 따라 신통기획은 도시계획, 정비계획, 교통, 건축, 경관심의 등을 통합 추진해 계획 수립부터 인허가까지 5년 이상 단축하는 것이 목표입니다.

📍 대표사례로는 여의도 시범아파트, 압구정 3 구역, 성수전략정비구역

⚠ 그런데, 기부채납이 문제다.

문제는 이 신속 추진의 조건으로 과도한 기부채납 요구가 등장하면서 시작됐습니다.

여의도 시범아파트 : 데이케어 센터 설치로 갈등

압구정 3구역 : 한강 공공보행교 설치 (약, 4000억 원)가 조합원 분담금으로 전가

성수, 반포, 잠원동 일대 : 한강 덮개공원 반려고 사업 전면 중단 가능성 거론

조합 입장에선 "기부채납을 받고 고층 인센티브는 준다"는 당초 취지와 달리 분담금만 늘고 실익은 없다는 불만이 커지고 있습니다.

🪖 여기에 군까지? 대공진지라는 신 리스크

국방부는 신통기획 대상 초고층 정비단지에 대공 진지 구축 요구를 통보했고, 포대, 탄약고, 군인생활시설까지 포함된 이 요구는 사실상 민간 주거지 내 군사시설 설치를 의미합니다. 조합들은 사업상 악화, 생활권 침해 등을 우려하며 강력 반발 중이나, 이로 인해 건축심의 지연, 사업시행인가 지연 등이 불가피하고, 조합원 분담금 또한 증가할 전망입니다.

💣 '공공의 참여'가 발목 잡는 역설

신통기획은 공공과 민간이 협력해 빠른 정비사업을 목표로 하지만 실제 공공의 개입이 많아질수록 사업성이 악화되고 조합의 자율성이 침해된다는 지적이 나온다.

🧭신통기획, 진짜 득인가?

구분	득	실
속도	정비계획 통합 심의로 초기 절차 단축	기부채납, 공공시설 요구로 오히려 지연
비용	용적률 인센티브 가능성	분담금 급증, 조합원 부담 가중
시장영향	공급 기대감 확대	실제 착공, 분양은 불투

📌핵심 포인트

신통기획이 성공하기 위해서는 과도한 기부채납 요구와 공공시설 부담 전가를 줄이고, 민간과의 실질적 협치 구조가 마련돼야 한다.