[압구정 2구역 시리즈 1편] 압구정2구역 재건축, 왜 ‘현대’만 남았나? 삼성물산 불참과 조합의 ‘철벽 입찰지침’ 전격 분석

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📌 요약

2025년 9월 시공사 선정을 앞둔 압구정 2 구역 재건축이 삼성물산의 입찰 포기로 현대건설 단독 입찰 구도로 전환되었습니다. 조합은 조합원 실익 중심의 까다로운 입찰 지침을 유지하겠다는 방침이며, 향후 재건축 시장의 '브랜드 헤리티지'와 수주 전략의 전환점을 보여주는 상징적 사례로 주목받고 있습니다.

1. 압구정2구역, 재건축 '대어'의 위상

압구정 2 구역은 총 27개 동 1,900여 세대로 구성된 대단지이며, 지상 최고 65층, 총 2,571세대의 초고층 아파트로 탈바꿈할 예정입니다. 한강변 조망권, 서울 중심 입지, 브랜드 프리미엄 등으로 시장에서 최고급 주거지로 평가됩니다. 현재 최고 실거리 개는 전용 183㎡ 기준 101억 원을 넘어서며, '100억 클럽' 아파트로 자리 잡았습니다.

2. 삼성물산의 불참, 이유는 '지침'?

조합은 입찰지침을 통해 대안설계 제한, 금리 방식 고정, LTV 100% 이주비 제한, 정비계획안 준수 등을 강하게 명시했습니다.

이에 대해 삼성물산은 "과도한 제한으로 수주 가능성이 낮다"며 입찰 포기를 선언했습니다.

조합은 "특정사 불이익은 없고, 모든 시공사에 동일한 조건"이라고 반박하며, 출혈경쟁을 막기 위한 전략이라 밝혔습니다.

특히 조합은 삼성물산이 과거 한남 4 구역에서는 수용했던 조건들을 압구정에서는 문제 삼은 점을 지적했습니다.

3. 조합의 철벽 입찰지침. '이례적'일까? '새 기준'일까?

조합은 이번 지침을 "조합원 실익 확보와 인허가 속도, 투명성 제고"라는 3대 원칙 하에 만들었다고 밝혔습니다.

대안설계 불가 : 스카이라인 유지 및 서울시 가이드라인 준수

금융조건 명문화 : CD금리 + 가산금리 방식 명시

이주비 제한 : LTV 100% 내에서만 조달 가능

고급 마감재 수준 명문화

이는 사실상 시공사의 마케팅성 '허위 제안'을 원천 차단하고, 장기적 품질과 안정성을 확보하겠다는 전략입니다.

4. 현대건설 단독 입찰로 간다? 조합의 반응은

현대건설은 오는 8월 11일까지 입찰보증금 1,000억 원과 입찰서를 제출할 예정입니다. 단독입찰이라 해도 조합은 "철벽지침이 유지되는 만큼, 충실한 제안서 제출이 예상된다"라고 밝혔습니다. 만약 유찰 시 8월 20일 2차 입찰로 이어지고, 경쟁사 참여 시 시공자 총회는 11월로 미뤄집니다.

5. 압구정은 왜 '헤리티지'를 고집할까?

현대건설은  '압구정 현대'라는 상표권을 출원하고 법적 보호를 추진 중입니다. 이는 단순한 시공이 아니라, 1980년대 초부터 이어지는 압구정의 고급 주거지 정체성을 브랜드화하는 시도입니다. 브랜드 유지와 역사성 계승이 중요한 프리미엄 주거지 시장에서, 조합과 시공사의 전략이 일치하고 있는 셈입니다.

✅ 브랜드, 책임, 실익이 경쟁력 되는 시대

압구정 2 구역은 단순히 입찰의 기술적 경쟁이 아닌, 시공사의 철학과 책임, 브랜드 유지전략까지 함께 보게 만든 상징적 사례입니다. 향후 서울 주요 재건축 사업지에서도 조합 주도의 '지침 중심 경쟁구도'가 확산될 가능성이 높아 보입니다. 압구정은 이제 단지 이상의 의미를 가지며, 도시 브랜드의 결정체로 재탄생하고 있습니다.