🧩요약
공공재개발사업에서 이주비는 분명 큰 도움이 됩니다
하지만 "이주비 = 안전한 재정 지원" 이라고만 생각하면 오산!
이번 글에서는 실제 사례에서 드러난 이주비 리스크, 그리고 원주민들이 놓치기 쉬운 함정 정리해 보겠습니다!
🧨주요 리스크 요약
| 리스크 유형 | 요약 설명 |
| 이주비 대출 한도 과신 | 실제 감정가보다 적게 나오는 경우 많음 |
| 상환 시점 혼동 | 입주 시 일괄 상환 → 부담 폭탄 될 수 있음 |
| 임시거주지 미확보 | 공공임대 대기자 많아,,, 자력 해결 필요 |
| 대출금리 오해 | 공공사업이니까 무이자겠지? ❌ 오산! |
| 세입자 미보호 사각지대 | 무주택자라 해도 세입자는 우선지원 배제! |
1️⃣ 감정가 낮게 잡히는 경우
공공 재개발 이주비는 감정평가액 기준으로 책정되는데 실제로는 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 평가되는 경우가 많습니다
📌예시
인근 거래가 : 6억
감정평가 : 4.7억
이주비 : 약 3.3억 (대출 70%)
→ 실제 전세 구하려면 최소 4~5억 필요
→ 이주비만으로는 턱없이 부족!
2️⃣상환 시점은 '입주' 하지만 그때 여유 있을까?
이주비는 대부분 입주 시 일괄 상환을 요구합니다. 문제는 입주 시점에 다른 대출도 함께 몰린다는 것!
| 항목 | 상환시기 |
| 이주비 | 입주 시 |
| 분양가 잔금 | 입주 직전 또는 입주 당일 |
| 신용대출 등 | 중도금 + 기타 대출 상환 병행 |
→ 입주만 하면 끝이 아니라 입주는 진짜 '돈 나가는 날'
3️⃣ 임시거주지 제공이 안될 수도 있다?
LH, SH는 원칙적으로 공공임대주택을 우선 제공하지만,
현실적으로는 입주 대기자 많고, 위치 선택권 없음
일정 기간 후 퇴거해야 하는 조건 부여
대부분 자력으로 전세 or 월세 구해야 함
→ 이주비 받아도 거처 구하기는? 전쟁!
4️⃣ 공공대출 = 무이자라는 착각!
공공사업이라고 해서 이주비가 무이자는 아닙니다.
보통 협약금리 (연 2~3% 수준)가 적용되며, 조건에 따라 연체 시 가산금리 발생 가능성도 존재합니다.
📌실제 사례
금리 2.5%
3억 이주비 대출이면 연간 이자 약 750만 원
5️⃣세입자는 사실상 혜택 대상 아님
공공재개발이라도 세입자는 기본적으로 이주비 대상에서 제외됩니다.
일부 소액지원금이나 임시 거주지 신청만 가능하고, 우선공급이나 대출지원은 대부분 불가능
→ 나는 무주택 자니까 공공이 지원해 주겠지 라는 기대는 위험해요!
🧾실제 사례 요약
| 사례 | 문제상황 |
| 서울 A단지 | 감정가 낮게 책정 → 이주비 부족으로 대출 추가 |
| 수도권 B구역 | SH 임대 대기 지연 → 자력 전세 구하며 재정 타격 |
| 지방 C구역 | 분담금 + 이주비 + 중도금 몰리며 신용대출 급 |
✅대비 전략
1. 감정평가액 확인 → 이주비 상한선 정확히 계산
2. 이주 후 거주계획 사전 확보 (가족, 월세, 전세 등)
3. 입주 시 상환 자금 확보 시뮬레이션 진행
4. 세입자라면 우선주택 공급 가능 여부 개별 상담 필요
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