재건축 vs 리모델링 - 투자자 관점 비교

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1. 비용 구조 비교

재건축 : 기존 건물 철거 후 신축(평당 500~700만 원)으로 공사비, 설계비, 철거비 등 초기비용 부담이 크지만,

리모델링 : 기존 골조 유지 후 내부, 외장 개선(평당 200~400만원)으로 총비용은 상대적으로 낮습니다.

2. 수익률 & ROI 차이

재건축 : 장기 투자에 적합하며, 신축 프리미엄 반영으로 매각 시 수익률 9~11%까지 전망

리모델링 : 투자금 회수 빠르고 임대 수익(예: 연 8%대) 안정적이나 신축만큼 파격적인 수익은 어려움

3. 기간과 리스크

재건축 : 통상 8~10년, 전면 철거 → 공실 장기화 + 이자 부담 등 리스크 존재

리모델링 : 2~3개월 공사 가능, 부분 시공으로 임대 유지 가능 → 공실 리스크 최소화

4. 제도, 규제 영향

재건축은 재건축초과이익환수제(재초환) 적용, 조합원 1인당 8천만원 초과 이익에 최대 50% 부담금

리모델링은 재초환 적용 안 됨. 용적률 증대 및 안전진단 기준도 완화되어 사업 추진이 수월합니다.

5. 조건별 선택 기준

투자 유형	리모델링 유리	재건축 유
자본 여력 낮음	✅	❌
빠른 회수	✅	❌
장기 프리미엄 목표	❌	✅
용적률 여유 있음	❌	✅
안전진단 D등급	❌	✅
재초환 고려	✅	❌

6. 사례별 비교

서울 성북구 다가구 리모델링 : 매입 4억 + 리모델링 1.2억 → 임대수익 8.1% → 2.1%P 상승

경기 고양시 재건축 : 매입 4억 + 신축 3.8억 → 임대수익 9.4% 프리미엄 포함 시 11.2%

✅ 결론 & 핵심 키워드 반영

즉시 수익 + 낮은 리스크 + 빠른 회수를 원한다면 → 리모델링

고수익 + 장기 투자 + 신축 프리미엄을 노린다면 → 재건축

다만, 재건축 시 재초환 부담, 공사 기간 중 공실 리스크 크다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

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