2025년 6월 이재명 대통령의 취임과 함께 부동산 시장에 큰 변화가 예고되었습니다. 특히 재건축, 재개발 규제 완화 공약은 정비사업 시장에 긍정적인 신호를 주었지만, 동시에 재건축 초과이익환수제(재초환)는 유지될 가능성이 높아지며 혼란이 커지고 있습니다. 이 글에서는 이재명 정부의 재초환 정책 방향과 정비사업 추진 속도에 미치는 영향을 자세히 살펴보겠습니다.
🧩재건축 초과이익환수제란?
재초환은 조합원 1인당 초과이익이 8,000만 원을 초과할 경우 최대 50%까지 정부가 환수하는 제도입니다. 2006년 노무현 정부에서 도입됐고, 이명박, 박근혜 정부에서 유예되었다가 문재인 정부에서 부활했습니다. 윤석열 정부는 면제기준을 완화했지만, 이재명 정부는 '공공성 강화'를 이유로 폐지를 검토하지 않고 있습니다.
🚧 규제 완화, 그런데 재초환은 유지?
이재명 대통령은 정비사업 규제를 완화하겠다고 밝혔고, 용적률 상향과 인허가 절차 간소화 등이 포함됐습니다. 그러나 동시에 더불어민주당은 "재건축으로 인한 과도한 이익은 사회에 환원돼야 한다"는 입장을 고수하고 있습니다. 진성중 민주당 정책본부장 또한 "일단 시행해 보고 부담 수준을 판단하자"는 입장을 밝혔습니다. 즉, 재초환은 구조적으로는 유지되는 방향에 가깝습니다.
🏘️ 정비사업 속도, 왜 늦어질 수밖에 없나?
정비업계에서는 재초환이 살아나면 재건축은 끝난다는 목소리가 큽니다. 실제 서울 시내 31개 단지가 재초환 부담 대상에 포함되어 있으며, 단지에 따라 가구당 최대 4.5억 원의 부담금이 추산되는 곳도 있습니다.
이로 인해 재건축 조합은 추진에 소극적이거나, 소송까지 예고하며 강하게 반발하고 있습니다. 시공사들도 불확실성을 이유로 정비사업 입찰을 꺼리는 분위기입니다. 공급 확대를 위한 규제 완화와는 달리, 실질적인 사업 추진은 제자리걸음일 수 있습니다.
🔍 전문가의 분석은?
박원갑 kb국민은행 수석전문위원은 "재초환의 유예나 폐지를 제도화하기는 현실적으로 어렵다"고 말하며 이재명 정부의 정책 방향성을 가늠했습니다. 한 대형건설사 관계자는 "재초환이 유지되면 서울과 수도권 정비사업 공급은 사실상 멈출 수도 있다"라고 우려를 표했습니다.
🧠 결론 : 공공성과 현실 사이, 재건축은 어디로?
이재명 정부는 분명 정비사업을 통한 공급 확대를 강조하고 있습니다. 그러나 재초환 유지라는 '대못'이 제거되지 않는다면, 실질적인 재건축 추진은 제약될 수밖에 없습니다. 정비사업의 속도를 결정짓는 핵심 변수는 이제 단순한 규제 완화가 아닌, 재초환의 실질적 부과 여부가 될 것입니다.
📌이재명 정부, 부동산 정책에 대해 더 알아보고 싶다면
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