[1편] 트럼프 관세정책이 한국 재건축 시장에 미치는 간접 영향 분석

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2025년 하반기, 도널드 트럼프 대통령이 다시 한번 글로벌 교역 질서에 충격을 주고 있습니다. 트럼프가 한국 포함 주요 교역국에 대해 최대 25%에 달하는 '상호관세'(Reciprocal Tariffs) 정책을 다시 시행하면서, 한국의 수출 경쟁력과 대외 투자환경이 불안정해지는 가운데 부동산 시장, 특히 재건축 재개발 시장에도 간접적인 영향을 미치고 있습니다.

▶ 원자재 가격 급등 : 공사비 인상으로 이어지는 충격

트럼프의 관세정책은 국내 건설시장에 가장 먼저 원자재 수입단가 상승이라는 파급효과를 일으키고 있습니다. 철강, 시멘트, 유리, 기계부품 등 건설에 필수적인 자재 대부분을 수입에 의존하고 있는 상황에서, 관세 인상과 환율 상승이 맞물리면서 공사비가 급등하고 있습니다.

- 수입 자재 단가 상승 > 시공사 공사비 인상 > 분양가 전가

- 결국 실수요자의 분양가 부담 증가로 귀결됨

특히 재건축이 집중된 강남, 목동, 성수 등 주요 도심지역은 초고층, 고급화 설계가 적용되는 경우가 많아 자재 단가 변동의 충격이 더 크다고 볼 수 있습니다.

▶ PF 금융비용 상승 : 사업 중단 우려까지

건설사업을 추진하는 시행사 입장에서는 PF(Projet Financing) 자금 조달금리의 상승이 가장 큰 부담입니다.

- 환율 상승 > 한국은행의 기준금리 인하 여력 축소

- PF 대출금리 인상 > 시행사의 금융비용 증가

- 시공사 보증 없이 진행되는 중소형 사업지 > 착공 연기 또는 중단 가능성 확대

이미 2023 - 2024년 고금리 여파로 수백 건의 정비사업이 중단되거나 지연된 사례가 있는 만큼, 트럼프발 관세 충격은 서울 도심 정비사업의 일정까지 흔들 수 있는 중대한 변수입니다.

▶ 실수요자에게 돌아오는 혼란 : 금리 vs 환율 딜레마

관세 충격으로 인한 경제 성장률 둔화는 금리 인하 필요성을 높이고 있지만, 환율 급등(1,500원 이상)이라는 현실은 한국은행의 대응을 어렵게 만들고 있습니다.

- 금리 인하 필요성 ↑ > 대출 부담 완화 기대감 ↑

- 환율 불안정성 ↑ > 자본 유출, 물가상승 우려 ↑

이런 정책 딜레마는 결국 실수요자에게 혼란으로 다가옵니다.

- 이주비, 중도금 대출 이자 증가 > 실수요자 부담 확대

- LTV 규제와 중도금 대출 조건 강화 > 현금 보유자 중심의 시장 재편 가속화

▶ 고급 재건축 시장도 영향권 : 양극화 우려

압구정, 여의도 성수 등 서울 주요 정비사업지는 현재 시공사 선정 경쟁이 한창입니다. 건설사들은 고급 마감재, 프리미엄 설계, 이주비 조건(LTV 150% 등)을 앞세워 조합의 선택을 받고 있지만, 관세와 환율 증가, PF 금융불안이 맞물리면 중소형 건설사의 수주 포기, 입찰 철회도 속출할 수 있습니다.

- 건설 원가 인상 > 고급 마감재 적용 유지 어려움

- 자금 조달 부담 증가 > 중견 시공사 시장 이탈 가능성

- 정비사업의 대형사 집중 현상 심화 > 사업 양극화 가속화

▶ 복합 위기 대응, 정밀한 정책 설계가 필요하다

2025년 트럼프 관세정책은 단순한 대외 경제 이슈가 아니라, 국내 부동산 시장에 실질적 영향을 미치는 거시경제 변수로 작용하고 있습니다. 

지금 필요한 것은

- 공급자 중심 > 실수요자 중심 정책 전환

- PF금융 안전화 장치 마련

- 공사비 상승에 따른 분양가 관리 방안 검토

- 금리, 환율 간 균형 대응을 위한 통화, 재정정책 연동

📌 이어서 "재건축 원가 구조 변화와 단지별 수익성 비교" 가 공개됩니다.