[압구정2구역 시리즈 2편] 이주비 전쟁 시작됐다… 대형건설사만 살아남는 구조

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2025.07.08 - [아파트] - [1편] 압구정2구역 재건축, 왜 ‘현대’만 남았나? 삼성물산 불참과 조합의 ‘철벽 입찰지침’ 전격 분석

2025년 하반기, 서울 강남권 정비사업 수주 경쟁의 핵심 키워드는 단연 '이주비'이다. 특히 압구정 2 구역, 개포우성 7차, 성수전략정비구역 등 재건축 '대어'에서 조합원 이주비 제안이 수주 성공 여부를 가르는 절대적 요소로 부상했습니다.

■ 건설사 이주비 경쟁, 왜 이렇게 치열했나?

정부가 발표한 6.27 대출규제는 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 일괄 제한했습니다. 기존처럼 주택가격이나 소득에 따라 차등 적용하던 방식과 달리, 모두에게 동일한 한도를 적용함으로  써 실수요자와 투자자 모두에게 큰 영향을 주었습니다.

문제는 조합원 이주비도 영향을 받는다는 점입니다. 기본이주비(LTV 50%) 한도가 6억 원으로 줄어들면서, 인근 전셋값을 감당하려면 건설사가 제공하는 추가이주비에 의존할 수밖에 없는 상황이 됐습니다.

이 떄문에 건설사들은 수주를 위해 이주비 전쟁에 뛰어들었습니다. 예컨대 삼성물산은 개포우성 7차에 LTV150% 이주비를 제안했고, 대우건설도 LTV 100% 보장을 내세우며 정면 승부를 펼쳤습니다. 이는 조합원 당 20~30억 원 규모의 이주비 대출을 의미하며, 총 대출금액은 조 다누리에 이를 수 있습니다.

■ 이주비 제안, 누가 감당할 수 있나?

문제는 이렇게 막대한 자금을 조달할 수 있는 건설사가 극소수라는 점입니다. 높은 신용등급과 자체 금융 조달 능력을 갖춘 삼성물산, 현대건설, 포스코이엔씨 정도가 유력 후보군입니다.

반면, 중견 건설사들은 대출 금리 5~6% 수준의 고금리 이주비를 조달해야하며, 장부상 부채로 반영돼 재무구조 악화 리스크를 피할 수 없습니다. 결과적으로 대형사 쏠림 현상은 더욱 가속화되고 있습니다.

또한, 대형사는 신용도와 재무 안전성을 무기로 조합원에게 안정감을 주는 반면, 중소 사는 상대적으로 이자율, 이주비 한도 등에서 열세를 보이게 됩니다. 실질적으로 경쟁이 불가능한 구조인 셈이죠.

■ 규제는 심화, 공급은 정체... 이주비가 모든 걸 바꾸는 시대

이주비는 단순한 금융혜택이 아닌, 정비사업의 성패를 가르는 핵심요소가 됐습니다. 서울시가 추진 중인 신속통합기획(SH공공재개발)에서도 이주비 조건이 시공사 평가 요소 중 중요한 배점 항목으로 떠오르고 있습니다.

정부는 이주비 중 시공사 제공분은 6억원 한도에 포함되지 않는다고 밝혔지만, 이는 대형사 중심의 경쟁 구조를 더욱 심화시키는 결과를 낳고 있습니다. 압구정 2 구역의 경우 조합 입찰 지침에 따라 LTV 100% 이주비를 조건으로 명시했으며, 이는 조합원 담보가치 총액 이내에서만 가능하도록 제한한 것입니다.

이처럼 이주비 제공 여력은 단순한 자금지원이 아닌, 사업 성공의 보증수표가 되어가고 있습니다.

🔎 결론

압구정2구역을 비롯한 서울 핵심 정비사업지는 이제 이주비 제안 경쟁이 본 게임입니다. 정부의 대출 규제가 실수요자 중심의 시장 안정 의도와는 달리. 정비사업 구조 자체를 바꿔 버렸습니다. 조합은 신중하게 비교하고, 건설사는 무리 없는 구조 안에서 실질적인 혜택을 제공해야 합니다. "좋은 아파트는 좋은 금융 조건에서 시작된다"는 말이 이제는 진짜가 되었습니다.

📌 압구정 2구역 시리즈 같이 보기