[2편] 트럼프 관세 정책과 서울 재건축 단지별 수익성 변화 분석

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2025년, 도널드 트럼프 대통령의 고강도 보호무역 정책이 다시 전 세계를 흔들고 있습니다. 한국 역시 주요 교역국으로서 관세 직격탄을 맞으며 건설, 부동산 시장에도 간접적 영향을 받고 있는데요. 특히 서울 재건축 단지들의 수익성은 자재비 급등, PF 조달 불안, 분양가 상한 이슈 등이 맞물려 예측이 더욱 어려워지고 있습니다.

▶ 2025년 공사비 인상, 재건축 사업성 흔들다

서울 주요 재건축 단지들은 2022 ~ 2025년 사이 대규모 공사비 인상 합의를 연이어 체결하고 있습니다.

⚡철산주공 8,9단지 (1조 2979억, 인상률 17.3%)

⚡대조 1 구역 (인상률 44.2%)

⚡흑석 9 구역 (인상률 45.2%)

이는 단순 자재비 상승만이 아닌, 트럼프 관세정책으로 인한 철강, 유리, 기계부품 등 수입단가의 급등이 반영된 결과입니다.

결과적으로 시공사와 조합 간 갈등, 조합원 분담금 인상 우려, 사업 지연 리스크로 이어지고 있습니다.

▶ 단지별 평당 건축비 현황 : 2025년 기준

서울 내 주요 재건축 단지의 평당 건축비는 이미 1,000 ~ 1,500만 원을 넘어선 상황입니다.

단지별 / 지역	평당 건축비	시공사 / 특이사항
방배동 효성빌라	1,550만원	대우건설, 2025년 계약
신반포 22차 (서초)	1,300만원	현대엔지니어링, 협의 진행중
남영2구역 (용산)	1,048만원	삼성물산 제안가
서울 평균	842만원	2024년 기준 평균치

✅ 트럼프 관세로 인한 수입단가 상승은 전체적인 시공원가의 인플레이션을 자극하고 있으며, 이는 곧 조합 분담금 인상이나 분양가 부담 증가로 연결됩니다.

▶ 수익성 vs 분양가 : 시장의 괴리 심화

서울 민간아파트 분양가는 2025년 5월 기준 평당 4,568만 원까지 상승했습니다. 이는 작년 같은 달 대비 18.05% 상승한 수치로, 공사비 상승률 (15~45%)과 비슷한 흐름이지만, 분양가 상한제 적용 단지들은 이 상승분을 반영하기 어려운 구조입니다.

따라서 수익성 측면에서 고분양가 가능 단지 > 상한제 적용 단지라는 양극화가 심화되고 있습니다.

- 예) 강남 삼호가든5차 > 990만 원 건축비 / 2025년 입찰가

- 서울 평균 분양가 > 4,568만 원 > 실수요자는 현금 부담 증가

▶ 건설사 수주액 변화 : 리스크 분산 전략 본격화

2025년 상반기 기준 도시정비 수주액

🌟 삼성물산 5조 7,195억

🌟 현대건설 5조 5,357억

🌟 GS건설 2조 1,949억

대형 건설사들은 트럼프 관세와 원자재 변동성에 대응하기 위해 리모델링, 리츠, 고급 브랜드 단지 수주 집중으로 전략을 선회하고 있습니다. 이는 중견 건설사의 수주 기회 축소와 브랜드 양극화로도 이어질 수 있습니다.

▶  실수요자의 위기 : 현금 11억 시대

2025년 서울 전용 84㎡ 아파트의 평균 분양가는 16억 9,000만 원에 달합니다. 대출 규제로 인해 최대 6억 원까지만 가능하다는 점을 감안하면, 실수요자는 10억 9,000만 원의 현금을 마련해야 합니다. 이는 '현금 자산'의 유무가 내 집 마련을 결정하는 시대가 되었음을 의미합니다.

결국 트럼프 관세라는 외부 충격이 서울 재건축 시장의 수익성과 실수요자의 진입 장벽을 동시에 높이는 이중 구조를 만들고 있습니다.

📅 트럼프 관세정책이 한국 재건축 시장에 미치는 간접 영향 분석 ↓↓

2025.08.03 - [아파트] - [1편] 트럼프 관세정책이 한국 재건축 시장에 미치는 간접 영향 분석

🟡 다음 글은 트럼프 관세정책에 따른 수도권 주택시장 양극화 본격화에 대해 알아보겠습니다!