[3편] 트럼프발 경제충격과 공급축소: 수도권 주택시장 양극화 본격화

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2025년 하반기, 트럼프 대통령의 '상호 관세' 복귀와 글로벌 무역 리스크 재부상은 한국 경제에 복합적인 파장을 미치고 있습니다. 수출 둔화와 원자재 가격 상승, 환율 불안정이 부동산 시장에 본격적으로 영향을 주기 시작하면서 수도권 주택시장의 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있습니다. 특히 재건축 정비사업지와 신규 분양시장 간, 그리고 서울과 수도권 외곽 간 가격 및 진입장벽 격차가 벌어지고 있습니다.

▶ 공급절벽 속 분양가 최고치 경신

2025년 상반기, 전국 민간 아파트 공급량은 약 4만 2603 가구로, 최근 5년 평균치(9만 2067 가구)의 절반도 채 되지 않습니다. 수도권 공급량은 2분기 들어 증가 추세를 보였지만, 전반적인 공급부족 구조는 지속되고 있습니다. 공급이 줄자 분양가는 연속 상승세를 보였습니다.

서울 민간 아파트 분양가 (평당)

- 2025년 1월 : 4428만 원

- 2025년 4월 : 4550만 원

- 2025년 5월 : 4568만 원

- 2025년 6월 : 3.3㎡ 기준 전용 84㎡ 평균가 16억 9000만 원

이는 단순 가격 상승이 아니라 실수요자의 진입장벽을 급격히 높이고 있다는 점에서 시장 왜곡 구조로 이어지고 있습니다.

▶ "현금 11억 없으면 서울 못 산다"는 신화, 현실이 되다.

2025년 6월부터 시행된 6.27 대출규제에 따라 수도권 주택담보대출 한도는 최대 6억 원으로 제한됐습니다. 이에 따라 서울 평균 아파트 분양가(국평 기준 16.9억 원) 대비 11억 가까운 현금 자금 확보가 필요한 상황이 되었습니다.

- 서울 국평(84㎡) 평균 분양가 : 16억 9000만 원

- 대출 가능액 : 최대 6억 원 > 현금 10억 9000만 원 필요

소형 아파트(59㎡)조차 12억 5000만 원 수준으로 여전히 6억 원 이상은 현금으로 충당해야 하며, 이는 대구, 대전의 중형 아파트 가격 수준을 넘어섭니다.

▶ 양극화의 핵 : 서울 vs 경기 vs 지방

대출 규제가 수도권 전체에 적용되었음에도 불구하고, 지역 간 격차는 더욱 커졌습니다.

- 경기 국평 평균 분양가 : 7억 9400만 원 > 현금 약 1.9억 필요

- 인천 국평 평균 분양가 : 6억 5400만 원 > 현금 약 5400만원 필요

같은 수도권 내에서도 서울 대비 현금 부담 격차는 20배에 달하며, 수요의 외곽 이동을 유도하고 있습니다. 지방 광역시는 여전히 대출만으로 분양자금 충당이 가능해 상대적 안정세를 보이고 있습니다.

▶ 공급가격 상승 요인 : 공사비 폭등 + 건축비 인플레이션

2025년 건물신축가격기준액에 따르면 1000세대 이상 단지의 세대당 건축비는 약 2.4억 원 수준

초고층 정비사업 단지의 경우 실제 단가는 3억 원 이상 추정

트럼프 관세 > 원자재 가격 상승 > 단위 공사비 15~45% 증가 사례 속출

대표적 사례 

- 철산주공 9단지 : 최초 8776억 > 1조 2797억 (+17.3%)

- 흑석 9 구역 : 최초 4490억 > 6519억 (+45.2%)

공사비 인상은 고스란히 분양가로 전가되고 있으며 결국 이는 실수요자의 진입 장벽을 가중시키고 있습니다.

▶ 수도권 분양 경쟁률은 여전히 '서울 쏠림'

6월 기준 전국 1순위 평균 청약경쟁률은 11.65대 1로, 수도권 외 지역은 하락세를 보인 반면 서울은 94.45대 1의 초고경쟁률을 보였습니다. 이는 공급이 부족하고 수요는 견조한 서울시장에 투자와 실수요가 모두 집중되고 있다는 반증입니다.

▶ 트럼프발 충격 + 국내 대출규제 = 실수요자 이탈 본격화

공급 축소 + 분양가 인상 + 대출 한도 제한 = 실수요자의 시장 이탈

자산가 중심 시장 재편 > 수도권 중심 양극화 본격화

지방 및 외곽 청약시장으로 수요 이동 > 지역 간 가격 격차 재조정 가능성

📅 트럼프 관세에 부동산이 미치는 영향에 대해 더 알고 싶으시다면?

2025.08.03 - [아파트] - [1편] 트럼프 관세정책이 한국 재건축 시장에 미치는 간접 영향 분석

2025.08.03 - [아파트] - [2편] 트럼프 관세 정책과 서울 재건축 단지별 수익성 변화 분석

📌 다음편은 "고분양가 시대, 실수요자는 살아남을수 있는가"를 주제로 돌아오겠습니다. 기대해주세요!!