단의 자유로운 일상

2025년 서울 재건축 시장은 치솟는 공사비와 분양가 속에서도 "수익성 유지"라는 어려운 과제에 직면하고 있습니다. 실제로 최근 대규모 정비사업 현장에서는 평균 15~45%의 공사비 증액 합의가 이어지고 있고, 분양가도 3.3㎡당 4500만 원을 돌파하며 역대 최고 수준에 근접하고 있습니다. 그렇다면 지금 이 시점에서 서울 주요 재건축 단지들의 수익성은 어떻게 변화하고 있을까요?🔹주요 단지 공사비 증액 사례 : 인상률 최대 45.2%2025년 상반기 기준, 서울 수도권 주요 재건축 현장들은 기존 도급 계약을 대거 변경하며 공사비 증액에 합의했습니다. 대표 사례는 다음과 같습니다.✨ 흑석9구역 (현대건설) : 최초 4490억 > 6519억, 무려 45.2% 인상✨ 대조1구역 (현대건설) : 5800억 >..

2025년 하반기, 트럼프 대통령의 '상호 관세' 복귀와 글로벌 무역 리스크 재부상은 한국 경제에 복합적인 파장을 미치고 있습니다. 수출 둔화와 원자재 가격 상승, 환율 불안정이 부동산 시장에 본격적으로 영향을 주기 시작하면서 수도권 주택시장의 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있습니다. 특히 재건축 정비사업지와 신규 분양시장 간, 그리고 서울과 수도권 외곽 간 가격 및 진입장벽 격차가 벌어지고 있습니다.▶ 공급절벽 속 분양가 최고치 경신2025년 상반기, 전국 민간 아파트 공급량은 약 4만 2603 가구로, 최근 5년 평균치(9만 2067 가구)의 절반도 채 되지 않습니다. 수도권 공급량은 2분기 들어 증가 추세를 보였지만, 전반적인 공급부족 구조는 지속되고 있습니다. 공급이 줄자 분양가는 연속 상승세를 보였습..

2025년, 도널드 트럼프 대통령의 고강도 보호무역 정책이 다시 전 세계를 흔들고 있습니다. 한국 역시 주요 교역국으로서 관세 직격탄을 맞으며 건설, 부동산 시장에도 간접적 영향을 받고 있는데요. 특히 서울 재건축 단지들의 수익성은 자재비 급등, PF 조달 불안, 분양가 상한 이슈 등이 맞물려 예측이 더욱 어려워지고 있습니다.▶ 2025년 공사비 인상, 재건축 사업성 흔들다서울 주요 재건축 단지들은 2022 ~ 2025년 사이 대규모 공사비 인상 합의를 연이어 체결하고 있습니다.⚡철산주공 8,9단지 (1조 2979억, 인상률 17.3%)⚡대조 1 구역 (인상률 44.2%)⚡흑석 9 구역 (인상률 45.2%)이는 단순 자재비 상승만이 아닌, 트럼프 관세정책으로 인한 철강, 유리, 기계부품 등 수입단가의 급..

2025년 하반기, 도널드 트럼프 대통령이 다시 한번 글로벌 교역 질서에 충격을 주고 있습니다. 트럼프가 한국 포함 주요 교역국에 대해 최대 25%에 달하는 '상호관세'(Reciprocal Tariffs) 정책을 다시 시행하면서, 한국의 수출 경쟁력과 대외 투자환경이 불안정해지는 가운데 부동산 시장, 특히 재건축 재개발 시장에도 간접적인 영향을 미치고 있습니다.▶ 원자재 가격 급등 : 공사비 인상으로 이어지는 충격트럼프의 관세정책은 국내 건설시장에 가장 먼저 원자재 수입단가 상승이라는 파급효과를 일으키고 있습니다. 철강, 시멘트, 유리, 기계부품 등 건설에 필수적인 자재 대부분을 수입에 의존하고 있는 상황에서, 관세 인상과 환율 상승이 맞물리면서 공사비가 급등하고 있습니다.- 수입 자재 단가 상승 > 시..

2025년 부동산 시장은 한마디로 실수요자와 공급 사이의 간극이 커지는 국면에 돌입했습니다. 특히 이재명 정부 출범 이후 첫 대출 규제 정책인 627 부동산 대책은 강력한 수요억제책으로 평가되며 시장에 강한 충격을 주고 있습니다. 이 글에서 대출 규제의 실효성과 그 이면에서 소외되는 2030 세대와 무주택 실수요자, 그리고 이를 뒷받침하지 못하는 공급 정책의 타이밍 불균형을 짚어보겠습니다.🔒 대출 규제로 막힌 2030세대의 내 집 마련6월 28일부터 수도권과 쥬제지역에서 주택담보대출 상한이 일괄 6억 원으로 제한되었습니다. 문제는 소득 수준이나 주택 가격과 무관하게 동일한 한도를 적용했다는 점입니다. 특히 생애최초, 신혼부부 대상 정책자금인 디딤돌, 버팀목 대출도 최대 1억 원 가까이 줄면서 무주택자 ..

2025.07.08 - [아파트] - [1편] 압구정2구역 재건축, 왜 ‘현대’만 남았나? 삼성물산 불참과 조합의 ‘철벽 입찰지침’ 전격 분석2025년 하반기, 서울 강남권 정비사업 수주 경쟁의 핵심 키워드는 단연 '이주비'이다. 특히 압구정 2 구역, 개포우성 7차, 성수전략정비구역 등 재건축 '대어'에서 조합원 이주비 제안이 수주 성공 여부를 가르는 절대적 요소로 부상했습니다.■ 건설사 이주비 경쟁, 왜 이렇게 치열했나?정부가 발표한 6.27 대출규제는 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 일괄 제한했습니다. 기존처럼 주택가격이나 소득에 따라 차등 적용하던 방식과 달리, 모두에게 동일한 한도를 적용함으로 써 실수요자와 투자자 모두에게 큰 영향을 주었습니다.문제는 조합원 이주비도 영향을 ..

📌 요약2025년 9월 시공사 선정을 앞둔 압구정 2 구역 재건축이 삼성물산의 입찰 포기로 현대건설 단독 입찰 구도로 전환되었습니다. 조합은 조합원 실익 중심의 까다로운 입찰 지침을 유지하겠다는 방침이며, 향후 재건축 시장의 '브랜드 헤리티지'와 수주 전략의 전환점을 보여주는 상징적 사례로 주목받고 있습니다.1. 압구정2구역, 재건축 '대어'의 위상압구정 2 구역은 총 27개 동 1,900여 세대로 구성된 대단지이며, 지상 최고 65층, 총 2,571세대의 초고층 아파트로 탈바꿈할 예정입니다. 한강변 조망권, 서울 중심 입지, 브랜드 프리미엄 등으로 시장에서 최고급 주거지로 평가됩니다. 현재 최고 실거리 개는 전용 183㎡ 기준 101억 원을 넘어서며, '100억 클럽' 아파트로 자리 잡았습니다.2. ..

🟢 제로에너지건축(ZEB) 5등급 의무화, 이미 시작됐다.2025년 6월부터 30세대 이상 민간 공동주택은 제로에너지건축물(ZEB) 5등급 설계를 의무적으로 반영해야합니다. 이는 단순한 '친환경설계'가 아닙니다.단열 성능 강화고효율 설비 도입신재생에너지(태양광 등) 설비 설치이 모든 것이 설계 단계부터 의무화됩니다. 정부는 이 정책이 장기적 에너지비용 절감과 온실가스 감축이라는 '두마리 토끼'를 잡는 수단이라고 설명합니다.🟠 정부가 말하는 기대효과 VS 건설업계 현실구분정부 입장건설사, 현장 반응세대당 추가비용약 130만원최소 293만원 이상정책 기대효과에너지 절감 + 탄소중립분양가 상승 + 사업성 악화입주자 영향관리비 절감초기분양가 부담 확대ZEB 도입의 핵심 취지는 좋지만, 실제 건설업계는 자재비..

📌 요약서울시가 추진하는 신속통합기획(이하 신통기획)은 정비계획 수립과 인허가 절차를 간소화해 정비사업 속도를 높이는 정책입니다. 하지만 최근 강남권과 한강변 재건축 단지를 중심으로 기부채납 요구, 군사시설 설치 요구, 한강변 개발 제한 등 리스크가 속출하면서 실효성에 대한 의문이 제기됩니다.🧩 신통기획, 원래는 '속도전'이었다서울시는 재개발, 재건축 사업을 장기화시키는 가장 큰 원인으로 '복잡한 인허가 절차'를 꼽았다. 이에 따라 신통기획은 도시계획, 정비계획, 교통, 건축, 경관심의 등을 통합 추진해 계획 수립부터 인허가까지 5년 이상 단축하는 것이 목표입니다.📍 대표사례로는 여의도 시범아파트, 압구정 3 구역, 성수전략정비구역⚠ 그런데, 기부채납이 문제다.문제는 이 신속 추진의 조건으로 과도한..

지난 6.27 부동산 대책 발표 이후, 수도권 부동산 시장은 다시 한번 혼란 속으로 빠졌습니다. 정부는 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한하고, DSR 3단계 규제를 동시에 적용하며 단기적인 과열 수요를 억제하고자 했습니다. 문제는, 이 같은 강도 높은 규제가 2030 세대와 무주택 실수요자에게 직격탄으로 작용하고 있다는 점입니다.📌 대출 규제에 막힌 2030 세대의 '주거 사다리'2030 세대는 평균 소득 대비 주택 구입 여력이 낮은 집단입니다. 정부는 주택 투기 수요를 차단한다는 명분으로 대출 총액에 상한을 뒀지만, 실제론 생애최초, 신혼부부, 다자녀 무주택자까지 대출 제한에 걸려 내 집 마련의 기회를 잃고 있습니다.서울과 수도권 주요 입지는 이미 10억 이상 실거주 단지가 대다수인데, ..