단의 자유로운 일상

🧩요약공공재개발사업에서 이주비는 분명 큰 도움이 됩니다하지만 "이주비 = 안전한 재정 지원" 이라고만 생각하면 오산!이번 글에서는 실제 사례에서 드러난 이주비 리스크, 그리고 원주민들이 놓치기 쉬운 함정 정리해 보겠습니다!🧨주요 리스크 요약리스크 유형요약 설명이주비 대출 한도 과신실제 감정가보다 적게 나오는 경우 많음상환 시점 혼동입주 시 일괄 상환 → 부담 폭탄 될 수 있음임시거주지 미확보공공임대 대기자 많아,,, 자력 해결 필요대출금리 오해공공사업이니까 무이자겠지? ❌ 오산!세입자 미보호 사각지대무주택자라 해도 세입자는 우선지원 배제!1️⃣ 감정가 낮게 잡히는 경우공공 재개발 이주비는 감정평가액 기준으로 책정되는데 실제로는 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 평가되는 경우가 많습니다📌예시인근 거래가 :..

🧩 요약공공재개발사업에서 이주비는기존 원주민이 임시 거처로 옮길 때 받는 핵심 지원금입니다.하지만 "이주비가 얼마나 나오는지", "대출한도는 어떻게 정해지는지"는 현장에서도 혼동이 많은 부분이죠.이번 글에서는 이주비의 산정 기준, 실제 수령 사례, 조건별 차이를 정확히 정리해 보겠습니다!🧾 이주비란?이주비는 강제이주를 수반하는 재개발 과정에서원주민의 주거이전 비용을 지원하기 위해 제공되는 금전입니다.보조금이 아닌, '이주비 대출' 형태로 지급되는 경우가 일반적이에요.💰실제 이주비 산정 기준항목내용기준금액감정평가액을 기준으로 함대출한도보통 감정가의 최대 70~80% 수준상환시점입주 시점 또는 이주 후 일정기간 내 상환 조건금리공공기관 협약금리 적용 (변동 가능)✅예시감정가 5억짜리 주택 소유자→ 최대..

🧩 요약재건축 사업에서 "단지 규모가 클수록 무조건 유리하다"는 이야기를 들어보셨나요? 1000세대 vs 2000세대 단지의 사업 구조와 수익성 차이를 비교해 보며, 실제로 규모가 커질수록 분담금은 줄고 수익은 늘어나는지 시뮬레이션으로 확인해 보겠습니다.🧮 가정 조건항목1000세대 단지2000세대 단지조합원 비율70% (700세대)70% (1400세대)일반분양 비율30% (300세대)30% (600세대)평균 건축비3.6억 / 세대3.4억 / 세대 (규모의 경제)총 사업비약 3600억약 6800억일반분양가11억10.8억 (공급물량 증가 반영)시세13억 동일 (입지 가정 일치)💰분담금 시뮬레이션 비교📍1000세대 단지일반분양 수익 = 300세대 x 11억 = 3300억총 사업비 = 3600억조합 부담..

🧩 요약재건축 투자에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나는"조합원으로 들어가는 게 나을까, 일반분양을 노려야 할까?"입니다.이번 글에서는 조합원과 일반분양 수익률 구조의 차이, 진입비용, 분담금, 입주 후 가치 상승률 등을 실사례 기반으로 비교해 봅니다.🔍 기본 구조 정리항목조합원일반분양진입 시점초기 or 관리처분 전 매입분양공고 후 청약필요 자금매입가 + 분담금계약금 + 중도금 + 잔금리스크분담금 변동, 사업 지연분양가 상한제, 당첨 불확실기대 수익낮은 취득가 + 입주 후 시세차익분양가 대비 시세차익의무 거주투기과열지구 : 2~3년 보유 / 거주 의무동일 적💰예시 시뮬레이션 (가상 단지 기준)가정 조건 (1000세대 규모 단지)조합원 분담금 : 3.5억일반분양가 : 11억 (전용 84㎡)입주 후 시..

🧩 요약재건축 아파트 사업에서 "조합원이 실제로 얼마를 내야 하는지"는 사업 전반을 결정짓는 핵심 포인트입니다. 이번 글에서는 재건축 분담금의 구성요소, 계산공식, 그리고 건축비, 용적률 인센티브, 기부채납 등이 어떻게 영향을 미치는지 체계적으로 정리해 볼게요.🧾재건축 분담금이란?조합원이 종전자산(기존 집 가치)보다 종후자산(재건축 후 아파트 가치)이 더 클 때, 그 차액 중 조합이 부담한 비용을 배분한 것이 바로 분담금입니다.🧮 기본공식조합원 분담금 = [(총 사업비 – 일반분양 수입) ÷ 전체 조합원수] ± 자산 가치 차이 조정단순화하면?조합원 분담금 = 1세대당 건축비용 + 공공기여(기부채납 등) + 세금·이자 – 일반분양 수익 보전분🔍 주요 구성요소 설명항목내용건축비2025년 건물신축가격기..

🧩 요약재건축 재개발 사업에서 공공기여는 이제 '시설 기부'에서 '현금 기여'로 바뀌고 있습니다.기부채납의 현금화 가능성과, 전력계통영향평가에 따른 계통보강 비용 부담이 동시에 등장하면서이제는 "얼마나 잘 현금으로 대응하느냐"가 사업 전력의 핵심이 되고 있습니다.🏗️ 기부채납, 현금으로 대신할 수 있다?기부채납은 원래 도로나 공원 같은 시설을 무상으로 기부하는 구조였어요. 그런데 최근에는 고민이 생겼습니다."굳이 땅을 내놓는 대신, 그만한 가치를 현금으로 낼 수는 없을까?"서울시는 이미 기부채납 현금화 시범사업을 일부 구역에 도입했어요. 지구단위계획구역에서 민간사업자가 시설 대신 '기여금'납부를 선택할 수 있도록 한 거예요.📌 이 방식의 장점을 살펴보자면항목기존 기부채납현금 기부절차부지 확보, 설계..

🔍기부채납과 전력계통영향평가, 왜 비교해요?재건축 재개발 사업에서는 단지 규모가 커질수록 사회적 부담도 커집니다. 예를 들어, 수천 세대가 입주하면도로가 막힐 수 있고, 전기 사용량이 폭증하며, 학교, 주차장, 공원 등 기반시설도 부족해질 수 있죠!그래서 정부는 두 가지 방식으로 개발 부담을 '조절' 합니다.기부채납 : 토지나 건물을 공공에 무상 제공전력계통영향평가 : 전력망에 미치는 영향을 분석 → 필요시 보강비 부담그런데 이 둘은 기능은 비슷하나 구조는 완전히 달라요!⚖️구조 비교 : 기부채납 vs 전력계통영향평가구분기부채납전력계통영향평가목적공공시설 확보 (도로, 공원, 학교 등)전력 인프라 보강 및 안정성 확보적용시점도시계획 단계 (지구단위계획 수립 시)설계 ~ 인허가 단계 (전기사용 승인 전)법..

🧩요약재건축 재개발 사업에서 자주 등장하는 기부채납과 용적률 인센티브. 왜 공공부지를 무상으로 제공해야 하고, 그 대가로 건축면적을 더 받는 걸까? 이 글은 기초 개념부터 제도적 배경, 법령과 사례를 정리한 재건축 초보자를 위한 해설서로 준비했습니다.🏗️ 기부채납이란?말 그대로 국가나 지방자치단체에 무상으로 재산을 기부하고 그 소유권을 넘기는 것입니다 [국유재산법] 제2조에 정의되어 있어요. 도시개발에서는 민간 사업자가 도로, 공원 같은 공공시설을 만들고 그 부지까지 내놓는 것이 여기 해당됩니다. 서울시 도시계획조례에서는 이런 기부를 하면 보상으로 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 설계되어 있어요.💡 왜 기부채납을 시킬까?서울시나 지자체 입장에서 기부채납은 이렇게 세 가지 목적을 갖고 운영합니다.1..

🏙️ 단순한 평가가 아니다.2024년 산업통상자원부는 분산에너지 활성화 특별법에 근거해 전력계통영향평가 제도를 전면 개편했습니다.특히 재건축 재개발처럼 대규모 전력 수요 증가가 예상되는 사업은 단순 검토를 넘어 정밀한 전력망 시뮬레이션과 평가를 필수로 거쳐야 합니다.이번 글에서는 기본 편에서 다루지 못했던 세부 평가 항목, 대행자 제도, 실질적 현실까지 심층 해석하겠습니다.🛠️ 1. 평가 대상, 거의 모든 재개발 재건축 사업 포함구분내용평가 대상 지역전국 (원칙적으로 전체 적용)제외 가능한 경우국가안보 재난 대응 등 극히 일부 사항주요 사업재건축, 재개발, 1기 신도시 리모델링, 대규모 주거단지→ 요약과거처럼 '대규모 산업단지'만이 대상이 아니라 수백 세대 이상의 아파트 재건축도 영향평가 대상입니다...

🏙️ 재건축 재개발, 왜 전력망과 연결될까?서울과 수도권을 중심으로 활발하게 진행 중인 재건축과 재개발 사업.그런데 단순히 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 것만으로 끝나는 게 아닙니다.수천 세대가 한 번에 입주하게 되면, 전력 사용량이 폭발적으로 증가하면서 기존 전력망(송전선, 변전소)에도 엄청난 부담을 주게 됩니다. 이때 반드시 거쳐야 하는 절차가 바로 "전력계통영향평가"입니다.🛠️ 전력계통영향평가란?정의새로 짓는 대규모 건물 (특히 아파트 단지)이 기존 전력망에 어떤 영향을 미칠지 사전에 분석하는 제도입니다.목적전력망에 과부하가 걸리지 않는지송전선, 변전소가 견딜 수 있는지전압과 주파수 유지에 문제가 없는지를 미리 체크해서 전력망 안정성을 확보하는 것이 핵심입니다.관련기관한국전력공사(한전)전..