단의 자유로운 일상

안양시 평촌신도시가 다시 주목받고 있습니다. GTX-C, 신안산선, 월판선 등 교통호재와 함께 재건축 정비사업이 본격화되면서 평촌은 경기 남부권 부동산의 핵심축으로 부상 중입니다. 하지만 투자자 입장에서는 고민이 생기죠. 기존 구축 아파트를 노릴 것인가, 아니면 신규 분양 아파트를 기다릴 것인가? 오늘은 이 질문에 대한 전략적 해답을 찾아봅니다.📌 평촌신도시 정비사업 어디까지 왔나?2025년 현재 평촌신도시는 총 17곳(재건축 11, 재개발 6)이 정비사업을 추진 중이며, 향후 24곳이 정비예정구역으로 지정될 예정입니다. 특히 평촌두산위브더프라임, 뉴타운맨션, 삼호(평촌자이퍼스니티) 등 대형 단지는 이미 착공 또는 입주를 앞두고 있습니다.👉 참고 : 2025년 6월 기준, 안양시 도시·주거환경정비기본..

1. 비용 구조 비교재건축 : 기존 건물 철거 후 신축(평당 500~700만 원)으로 공사비, 설계비, 철거비 등 초기비용 부담이 크지만,리모델링 : 기존 골조 유지 후 내부, 외장 개선(평당 200~400만원)으로 총비용은 상대적으로 낮습니다.2. 수익률 & ROI 차이재건축 : 장기 투자에 적합하며, 신축 프리미엄 반영으로 매각 시 수익률 9~11%까지 전망리모델링 : 투자금 회수 빠르고 임대 수익(예: 연 8%대) 안정적이나 신축만큼 파격적인 수익은 어려움3. 기간과 리스크재건축 : 통상 8~10년, 전면 철거 → 공실 장기화 + 이자 부담 등 리스크 존재리모델링 : 2~3개월 공사 가능, 부분 시공으로 임대 유지 가능 → 공실 리스크 최소화4. 제도, 규제 영향재건축은 재건축초과이익환수제(재초환)..

이재명 대통령은 대선 과정에서 '4기 스마트 신도시'를 통해 청년, 신혼부부 등 무주택자에게 공공주택을 대량 공급하겠다는 공약을 내세웠습니다. 하지만 2025년 5월 공개된 정책공약집에서는 4기 신도시 관련 내용이 빠지며 실현 가능성에 대한 의문이 커지고 있습니다.3기 신도시도 아직 본격적인 착공이 어려운 상황에서, 과연 4기 신도시 추진은 현실적인 선택일까요? 이번 글에서는 4기 신도시 공약의 배경, 현재 진행 상황, 그리고 시장에서의 해석과 한계를 짚어봅니다.📌대선 초반엔 "4기 신도시 추진" 그러나 공약집엔 빠졌다?이재명 대통령은 대선 초반 "교통이 편리한 곳에 4기 신도시를 조성해 무주택 청년과 신혼부부에게 공급하겠다"는 입장을 밝힌 바 있습니다. 그러나 공식 정책공약집에서는 4기 신도시 관련 ..

2025년 6월 이재명 대통령의 취임과 함께 부동산 시장에 큰 변화가 예고되었습니다. 특히 재건축, 재개발 규제 완화 공약은 정비사업 시장에 긍정적인 신호를 주었지만, 동시에 재건축 초과이익환수제(재초환)는 유지될 가능성이 높아지며 혼란이 커지고 있습니다. 이 글에서는 이재명 정부의 재초환 정책 방향과 정비사업 추진 속도에 미치는 영향을 자세히 살펴보겠습니다.🧩재건축 초과이익환수제란?재초환은 조합원 1인당 초과이익이 8,000만 원을 초과할 경우 최대 50%까지 정부가 환수하는 제도입니다. 2006년 노무현 정부에서 도입됐고, 이명박, 박근혜 정부에서 유예되었다가 문재인 정부에서 부활했습니다. 윤석열 정부는 면제기준을 완화했지만, 이재명 정부는 '공공성 강화'를 이유로 폐지를 검토하지 않고 있습니다.?..

1️⃣ 무주택자에게 가장 유리하다 - ✅ 강한 지원 정책 다수핵심 공약250만 호 공급 계획 (4기 신도시 포함)청년 공공주택 확대생애 최초 대출 요건 완화월세 세액공제 확대전세사기 방지 및 임차인 권리보호 강화분석이재명 대통령은 문재인 정부의 공급 부족 실책을 반복하지 않겠다는 입장을 밝혔고, 그 중심에는 무주택자 보호가 있습니다.실제 청년, 신혼부부, 1인 가구 대상 주거 정책도 구체화되고 있어, 무주택 실수요자에게 가장 유리하다고 평가됩니다.2️⃣1 주택자는 '완화 기대' - ➕세 부담 완화 방향주요 메세지1 가구 1 주택 실거주는 제약할 필요 없다.종부세 완화 가능성 열어둠임기 내 자산가치 보호 명분 내세움분석이재명 대통령은 다주택자에 대해선 강경한 입장이지만, 1주택 실수요자에 대한 보호는 강조..

2025년 6월 3일, 이재명 대통령의 당선으로 새로운 부동산 정책의 방향성이 주목받고 있습니다. 이재명 정부는 문재인 정부와는 다른 접근 방식을 예고하며, 부동산 시장의 변화가 예상됩니다. 이번 글에서는 이재명 대통령의 부동산 공약과 향후 시장 흐름을 분석해 보겠습니다.📌이재명 정부의 부동산 정책 핵심1. 공급 확대 중심의 정책이재명 대통령은 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"는 입장을 밝히며, 공급 확대를 통한 시장 안정에 초점을 맞추고 있습니다. 주요 정책 방향은 다음과 같습니다.재개발 / 재건축 규제 완화용적률 및 건폐율 상향 조정, 인허가 절차 간소화 등을 통해 정비사업을 촉진할 계획입니다.공공임대주택 확대도심공공주택 복합사업을 활용하여 고품질 공공임대주택을 늘리고, 다양한 형태의 공공주택을 공급..

🧩요약공공재개발사업에서 이주비는 분명 큰 도움이 됩니다하지만 "이주비 = 안전한 재정 지원" 이라고만 생각하면 오산!이번 글에서는 실제 사례에서 드러난 이주비 리스크, 그리고 원주민들이 놓치기 쉬운 함정 정리해 보겠습니다!🧨주요 리스크 요약리스크 유형요약 설명이주비 대출 한도 과신실제 감정가보다 적게 나오는 경우 많음상환 시점 혼동입주 시 일괄 상환 → 부담 폭탄 될 수 있음임시거주지 미확보공공임대 대기자 많아,,, 자력 해결 필요대출금리 오해공공사업이니까 무이자겠지? ❌ 오산!세입자 미보호 사각지대무주택자라 해도 세입자는 우선지원 배제!1️⃣ 감정가 낮게 잡히는 경우공공 재개발 이주비는 감정평가액 기준으로 책정되는데 실제로는 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 평가되는 경우가 많습니다📌예시인근 거래가 :..

🧩 요약공공재개발사업에서 이주비는기존 원주민이 임시 거처로 옮길 때 받는 핵심 지원금입니다.하지만 "이주비가 얼마나 나오는지", "대출한도는 어떻게 정해지는지"는 현장에서도 혼동이 많은 부분이죠.이번 글에서는 이주비의 산정 기준, 실제 수령 사례, 조건별 차이를 정확히 정리해 보겠습니다!🧾 이주비란?이주비는 강제이주를 수반하는 재개발 과정에서원주민의 주거이전 비용을 지원하기 위해 제공되는 금전입니다.보조금이 아닌, '이주비 대출' 형태로 지급되는 경우가 일반적이에요.💰실제 이주비 산정 기준항목내용기준금액감정평가액을 기준으로 함대출한도보통 감정가의 최대 70~80% 수준상환시점입주 시점 또는 이주 후 일정기간 내 상환 조건금리공공기관 협약금리 적용 (변동 가능)✅예시감정가 5억짜리 주택 소유자→ 최대..

🧩 요약재건축 사업에서 "단지 규모가 클수록 무조건 유리하다"는 이야기를 들어보셨나요? 1000세대 vs 2000세대 단지의 사업 구조와 수익성 차이를 비교해 보며, 실제로 규모가 커질수록 분담금은 줄고 수익은 늘어나는지 시뮬레이션으로 확인해 보겠습니다.🧮 가정 조건항목1000세대 단지2000세대 단지조합원 비율70% (700세대)70% (1400세대)일반분양 비율30% (300세대)30% (600세대)평균 건축비3.6억 / 세대3.4억 / 세대 (규모의 경제)총 사업비약 3600억약 6800억일반분양가11억10.8억 (공급물량 증가 반영)시세13억 동일 (입지 가정 일치)💰분담금 시뮬레이션 비교📍1000세대 단지일반분양 수익 = 300세대 x 11억 = 3300억총 사업비 = 3600억조합 부담..

🧩 요약재건축 투자에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나는"조합원으로 들어가는 게 나을까, 일반분양을 노려야 할까?"입니다.이번 글에서는 조합원과 일반분양 수익률 구조의 차이, 진입비용, 분담금, 입주 후 가치 상승률 등을 실사례 기반으로 비교해 봅니다.🔍 기본 구조 정리항목조합원일반분양진입 시점초기 or 관리처분 전 매입분양공고 후 청약필요 자금매입가 + 분담금계약금 + 중도금 + 잔금리스크분담금 변동, 사업 지연분양가 상한제, 당첨 불확실기대 수익낮은 취득가 + 입주 후 시세차익분양가 대비 시세차익의무 거주투기과열지구 : 2~3년 보유 / 거주 의무동일 적💰예시 시뮬레이션 (가상 단지 기준)가정 조건 (1000세대 규모 단지)조합원 분담금 : 3.5억일반분양가 : 11억 (전용 84㎡)입주 후 시..